[퍼온글] 뚝섬 초고가 아파트에 숨은 비밀
fabiano
어두운 골목길
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2008.03.04 14:58
뚝섬에 들어설 대림산업 '한숲 e-편한세상' 아파트 단지 조감도. [출처=대림산업]
3.3평방미터(1평)에 4600만원으로 아파트 분양 사상 최고가인 서울 성동구 뚝섬의 주상복합 아파
트 분양이 시작되었습니다.
이번주 '한숲 e-편한세상'을 분양하는 대림산업은 어제 3일 무주택 3자녀 특별공급분 6가구에 대
한 청약신청을 받았습니다. 하지만 단 한명도 신청하지 않았습니다.
이유가 뭘까요. 그 사연을 하나하나 풀어봅시다.
뚝섬에 '한숲 e-편한세상' 입주자 모집공고.
뚝섬 '한숲e-편한세상'의 입주자 모집공고는 지난달 22일 한 조간신문에 실렸습니다.
깨알같은 글씨로 된 모집공고에 따르면 '한숲 e-편한세상' 주상복합 아파트는 51층 2개동 총 196가
구로 이루어져 있습니다. 아파트 크기는 330.833평당미터(100평형), 330.799평방미터(100평형) 두 가
지지만 사실상 330평방미터 단일형이나 마찬가지입니다.
분양가격은 330.833평방미터형 51층(2가구)이 45억9800만원으로 최고이고, 330.799평방미터형 4
층(1호라인)이 38억5890만원으로 최저입니다. '펜트하우스'격인 51층 4가구의 분양가는 모두 45억원
을 넘습니다.
3.3평방미터(1평)당 최고가는 4594만원이고 최저가는 3856만원입니다. 3.3평방미터에 4594만원은
지난 1월 부산 해운대구 우동에서 분양한 현대산업개발 아이파크와 두산위브더제니스 분양가 3.3평
방미터에 4500만원보다 90만원 이상 높은 가격입니다(기자 블로그 '해운대 57억 아파트 누가 샀나'
http://blog.joins.com/n127/9018240).
대림산업의 '한숲 e-편한세상'은 오늘 4일부터 일반분양에 들어갑니다. 4일엔 서울, 인천, 경기지
역 청약예금 가입자를 대상으로 1순위 청약을 받습니다. 특별분양분 6가구 모두 신청자가 없었으니
이를 포함한 196가구 일반분양됩니다. 이중 50%는 가점제를, 나머지 50%는 추첨제를 적용합니다.
오늘 1순위 청약에서 어떤 결과가 나올까요.
대림산업 '한숲 e-편한세상' 분양 홍보 사이트.
회의적인 시각이 많습니다. 분양하는 대림산업 측에서도 일반분양에는 큰 기대를 걸지 않는 것 같
습니다.
대림산업은 뚝섬 '한숲 e-편한세상' 아파트 분양을 위한 인터넷 홈페이지(www.hansoop.co.kr)를
만들었지만 일반분양 1순위 청약을 받는 4일 새벽까지도 사이트를 오픈하지 않고 있습니다. 아파트
분양 때 일반적으로 갖추는 견본주택(모델하우스)도 만들지 않았습니다. 대신 서울 종로구 삼청동에
분양 상담사무소를 개설해 사전에 예약한 사람들만 대상으로 상담을 하고 있습니다.
왜 그럴까요? 여기에는 몇가지 이유가 있습니다.
첫째, 아파트 1채 가격이 너무 비싸기 때문이죠. 작년 실거래가를 신고한 아파트 중 최고가격은 49
억원이었습니다. 서울 강남구 도곡동 타워팰리스로 3.3평방미터(1평)당 가격은 5256만원입니다. 공
시가격을 기준으로 하면 48억원대가 최고입니다. 강남구 삼성동 아이파크 전용면적 269평방미터 복
층 아파트죠. 단 2가구뿐입니다.
이번에 분양되는 뚝섬 '한숲 e-편한세상'의 40억대 안팎의 분양가는 '특별한 사람'이 아니면 감히
쳐다볼 수 없는 가격입니다. 초고가 아파트죠. 그것도 196가구가 쏟아지니 그만한 수요가 생길지도
의문입니다. 40억원대 아파트라면 보유세(재산세+종부세)가 족히 5000만원은 넘는다고 합니다.
'한숲 e-편한세상' 부지와 가까운 곳에서 현대건설이 2006년 11월 분양한 '서울숲 힐스테이트'는 최
고 분양가가 3.3평방미터(1평)에 3240만원이었습니다. 불과 1년 4개월 사이 1300만원 이상이나 뛰었
습니다.
둘째, 일반분양이 동, 호수 배정에 유리하지만 않기 때문입니다. '한숲 e-편한세상' 아파트는 일반
분양 당첨자의 동과 호수를 가릴 때 추첨을 합니다. 330.833평방미터와 330.799평방미터로 나누어 신
청을 받은 후 당첨자가 가려지면 층과 호수를 추첨으로 결정합니다. 당첨 되더라도 제일 좋은 51층을
받을 수도 있고 안좋은 4층을 받을 수도 있습니다.
물론 이 두 가구의 분양가 차이는 6억원이 넘습니다. 40억원이 넘는 돈을 들여 아파트를 분양받으
려는 사람은 돈이 더 들어도 최고 좋은 층을 받기를 원하겠죠. '명품의 원리'와 같습니다.
하지만 일반분양에서 임자를 찾지 못했을 경우 원하는 사람은 선착순으로 동, 호수를 골라 분양받
을 수 있습니다. 부산 해운대 초고가 아파트 두산위브더제니스가 그랬죠. 분양회사는 일반분양 홍보
는 큰 신경을 쓰지 않은 대신 당첨자 발표 후 선착순 분양에 더 열을 올리고 있습니다.
'한숲 e-편한세상'도 이미 VVIP 고객, 즉 살 가능성이 있는 사람을 대상으로 사전 예약을 받고 있을
것입니다.
셋째, 남의 이목이 부담이 되어 일반분양을 꺼릴 수 있다는 사실입니다.
지난 1월 분양된 부산 해운대의 '분양가 57억원' 아이파크 슈퍼펜트하우스 2가구는 일반분양 1순
위에서 마감이 되어 당첨자 2명을 뽑았습니다. 하지만 이들은 모두 계약을 하지 않았습니다. 여러 가
지 이유가 있었겠지만 당첨자의 이름이 신문광고로 드러난 것도 한 원인이 될 수 있었다는 것이죠.
2006년 11월 현대건설 '서울숲 힐스테이트' 분양 때 당시 여당 국회의원과 건교부 고위간부가 당첨
된 사실이 드러나 한바탕 홍역을 치렀습니다.
이런저런 사정을 감안하면 뚝섬 초고가 아파트 분양은 서울의 여느 아파트 분양 때와 달리 장기전
에 들어갈 공산이 큽니다.
한화건설 뚝섬 '서울숲 갤러리아 포레' 조감도. [출처='갤러리아 포레' 인터넷 사이트]
서울 성동구 뚝섬에서는 '한숲 e-편한세상'에 이어 또 다른 주상복합 아파트가 분양을 위해 대기하
고 있습니다. 바로 옆 '서울숲 한화 갤러리아 포레'입니다.
한화건설이 시공하는 '서울숲 갤러리아 포레' 아파트의 분양 가구수 최고 46층 2개동 총 230세대입
니다. 이번 주 금요일인 7일 7가구 특별분양을 시작으로 내주 월요일인 10일 일반분양 1순위 청약을
받습니다. 입주자 모집공고는 지난달 29일 조간신문에 났습니다. 역시 깨알같은 글씨로 되어 있었습
니다. '한숲 e-편한세상'과 같이 견본주택을 만들지 않고 인터넷 사이트와 예약상담 센터를 운영할
뿐입니다.
뚝섬 '갤러리아 포레'는 '한숲 e-편한세상' 아파트와 몇 가지 다른 점이 있습니다.
먼저, 주택형이 조금 더 다양합니다. 233평방미터A형(101동 1호라인), 233평방미터B형(101동 3호
라인), 267평방미터형(102동 1호라인), 299평방미터A형(102동 3호라인), 299평방미터B형(101동 2호
라인), 331평방미터형(102동 2호라인)과 복층(45-46층, 이하 각 1가구) 371평방미터형, 374평당미터
형, 377평당미터형입니다(펜트하우스는 4가구지만 1가구는 사업부지 소유자에 우선공급).
분양가는 377평당미터형(114평형)이 무려 52억5200만원입니다. 374평당미터형은 52억300만원,
371평방미터형은 49억8395만원입니다. 3.3평방미터(1평)당 최고가격은 4598만원으로 '한숲 e-편한
세상'보다 4만원 비싸죠. 가장 싼 것은 233평방미터A형 6층 27억3966만원입니다. 3.3평당미터(1평)
당 3871만원입니다.
'갤러리아 포레' 펜트하우스 3가구는 일반분양 1순위에서 마감될 가능성이 높습니다. 청약 때 각각
7군, 8군. 9군으로 나누어져 있어 청약한 군에 당첨만 되면 그 한 가구를 분양받을 수 있기 때문이죠.
다른 평형은 당첨자가 결정되면 층, 호수는 추첨에 의해 가려집니다. 가장 낮은 4층에 갈 수도 있
고 가장 높은 45층에 갈 수도 있습니다. '한숲 e-편한세상'과 다르지 않습니다.
누가 52억짜리 아파트의 주인이 될지 귀추가 주목됩니다.
뚝섬 상업용지. [출처=매일경제]
뚝섬에는 '서울숲 갤러리아 포레''한숲 e-편한세상'말고도 주상복합 아파트가 지어질 곳은 하나 더
있습니다. 이곳은 상업용지로 1구역(갤러리아 포레 부지), 3구역(한숲 e-편한세상 부지), 4구역 등
모두 3곳에서 주상복합 아파트가 들어설 예정입니다.
이 땅은 원래 뚝섬경마장 부지의 일부로 서울시 소유였지만 2005년 6월 공개 매각되었습니다. 당
시 매각가격은 1구역 1만7490평방미터가 2998억원, 3구역 1만8209평방미터가 3824억원, 4구역 1만
8970평당미터는 4440억원이었습니다. 당초 매각 예정가격보다 1구역은 1381억원, 3구역은 2057억
원, 4구역은 1832억원 비싸게 팔린 것이죠. 매각가격을 3.3평방미터(1평)로 따지면 1구역은 5665만
원, 3구역은 6943만원, 4구역은 7732만원입니다.
이 땅은 2005년 2월 매각을 하려다 과도한 입찰 열기로 부동산 경기를 과열시킬 수 있다는 이유 때
문에 매각 작업이 갑자기 취소된 적이 있습니다. 당시 예정가격은 1구역 833억원, 3구역 1504억원, 4
구역 1453억원이었습니다. 그런데 넉달 후 예정가격을 대폭 올렸는데도 불구하고 낙찰가는 더 뛰었
습니다.
4구역은 땅을 낙찰받은 P&D홀딩스가 계약금만 내고 나머지 잔금을 못내 사업을 진척시키지 못하
고 있습니다.
이때 서울시장은 현 이명박 대통령입니다.
뚝섬 상업용지가 비싼 값에 팔린 후 2007년 2월 당시 이명박 한나라당 대선주자는 중앙정부의 거
센 비판을 감수해야 했습니다.
당시 국정홍보처가 운영하던 인터넷 사이트 국정브리핑은 2007년 2월 16일 이명박 대선주자를 겨
냥해 "뚝섬 땅을 비싸게 팔아 서울시의 빚을 줄여 유능한 서울시장이 됐는지는 몰라도 국가 전체로는
아파트값 폭등을 부채질한 책임을 면할 수 없다는 비판이 나오고 있다"고 지적했습니다.
현재 뚝섬에서 분양 중인 주상복합 아파트 2곳은 지난해 3.3평방미터당 분양가격을 평균 4400만-
4500만원에 신청을 했다 승인이 유보된 적이 있습니다. 노무현 정부 막바지인 올 2월 4일 분양가격
승인을 받았습니다.
3.3 평방미터(1평)당 분양가는 평균 4259만-4374만원이었습니다. 첫번째 승인 신청 가격보다 조금
내려간 것이죠. 하지만 '분양가발 아파트값 요동'을 우려하는 목소리가 높습니다. 한강을 사이에 두
고 마주하고 있는 강남구 압구정동의 호가가 들썩이고 있다고 합니다. 이번 뚝섬 초고가 아파트 분양
결과가 큰 변수가 될 수 있습니다.
대림산업과 한화건설이 초고가 주상복합 아파트를 분양하며 조용한 마케팅 전략을 쓰는 것은 바로
이런 점이 부담이 되었을 수 있습니다.
이명박 새 대통령이 막 출범한 이때 아파트값 때문에 눈총을 살 필요는 없겠죠. 이럴 때일수록 '몸
조심'해야죠.
부동산 시장은 앞으로 일주일이 중요한 시기가 될 것 같습니다.
